14. Rechtsformen

Dr. Andrea Töllner

14.1. Die Rechtsformen zur Planung und Umsetzung eines Wohnprojekts

14.1.1. Einführung und Übersicht

Die Strategie zur Wahl der geeigneten Rechtsform

Für die Realisierung von Wohnprojekten können die unterschiedlichsten Rechtsformen in Betracht kommen. Alles scheint zunächst möglich: eine GbR, ein Verein, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, eine Genossenschaft, oder gar eine Stiftung oder GmbH?
Interessenten und Interessentinnen sollten sich von der Vielfalt der juristischen Gestaltungsmöglichkeiten nicht verunsichern lassen. Welche Rechtsform letztendlich die passende für das eigene Projekt ist, kann durch eine gründliche Vorarbeit herausgefunden werden. Empfehlenswert ist es, wenn die Gruppe nicht zuerst die unterschiedlichen Rechtsformen diskutiert. Vielmehr sollte sie gemeinsam ein Grundkonzept erarbeiten, wie sie unabhängig von der etwaigen Rechtsform zusammenwohnen und -leben möchte. Hier kann ein Katalog von Fragen, der in der Gruppe gemeinsam durchgearbeitet wird, dazu dienen, dass die Gruppe sich eine Position zu bestimmten Fragestellungen erarbeitet. Wie beispielsweise der Eigenkapitaleinsatz erfolgt, welche Entscheidungsgremien es geben soll, wer mitmachen darf und was passiert, wenn jemand wieder aus der Gemeinschaft austritt, was im Todesfall geschieht etc. sind zunächst unabhängig von der Rechtsform zu diskutierende inhaltliche Anforderungen. Risiken müssen benannt werden und eine Projektplanung erstellt werden.

Zusätzlich kann die Gruppe sich mit den Grundformen der unterschiedlichen Rechtsformen vertraut machen und sich ein Bild von den jeweiligen Chancen und Risiken machen. Berücksichtigen muss sie allerdings, dass es zwar Grundmodelle der unterschiedlichen Rechtsformen gibt, diese aber in vielen Bereichen abweichend gestaltet werden können. Im Gesellschaftsrecht, in dem die Rechtsformen weitestgehend geregelt sind, herrscht ein sog. Typenzwang, d.h. dass jede Gesellschaft einer bestimmten Gesellschaftsform zugeordnet werden muss. Mischformen kann es nur geben, wenn sie gesetzlich zulässig sind. Trotzdem lässt das Gesetz einen erheblichen Gestaltungsspielraum, der auch für unkonventionelle Lösungen mitunter geschickt genutzt werden kann. Mit „Standardlösungen" wird man bei der Gestaltung von Wohnprojekten in den seltensten Fällen Erfolg haben.
Mit dieser Vorbereitung und einem Grundwissen über Rechtsformen kann die Gruppe sehr gezielt Rechtsberatung in Anspruch nehmen. Ihre Überlegungen zur Gestaltung der Gruppe hat sie zu Papier gebracht oder kann sie durch einen Sprecher erläutern lassen. Ein juristischer Berater oder eine Beraterin (Rechtsanwalt/Rechtsanwältin oder Notar/Notarin)  macht sich anhand der Vorbereitung durch die Gruppe ein Bild, welche Rechtsform geeignet sein könnte. Er oder sie entwirft ein Modell, mit dem die Gruppe so viele gewünschte Aspekte wie juristisch möglich realisieren kann. Der Gruppe werden die in Betracht kommenden Rechtsformen erläutert und sie kann in der weiteren Diskussion herausfinden, welche Gestaltung sie im Detail möchte.
Durch die detaillierte Vorbereitung befindet sich die Gruppe auf gleicher Augenhöhe mit dem juristischen Berater bzw. der juristischen Beraterin. Sie kann gezielt fragen, wie ihre Wünsche umgesetzt werden können und sich Gestaltungsvarianten erläutern lassen. Alternativen können diskutiert werden.

Ist sich die Gruppe grundsätzlich einig, welches Modell sie realisieren möchte, kann sie den juristischen Berater bzw. die Beraterin mit der Erstellung des jeweiligen Vertrages oder der Satzung etc. beauftragen. Anhand des erstellten Entwurfs geht die Gruppe in die nächste Phase der Diskussion. Ist die Satzung oder der Gesellschaftsvertrag ausformuliert, stellen sich meistens noch zahlreiche Detailfragen, die zunächst in der Gruppe und dann in der  juristischen Beratung durchgesprochen werden müssen.
Erst nach Abschluss dieser Phase wird der Vertrag oder die Satzung von den Mitgliedern unterzeichnet und ist wirksam.

Die Rechtsformänderung im Projektverlauf

Gemeinschaftliche Wohnprojekte sind keine statische Angelegenheit, was sich auch in der Wahl der geeigneten Rechtsform wiederspiegeln muss. Die Projektentwicklung von der ersten Phase des Zusammenfindens der Interessenten und Interessentinnen bis zur Projektrealisierung gebietet es häufig, dass die Rechtsform im Laufe des Projekts entsprechend angepasst wird. Eine Rechtsform, die in der ersten Phase passend ist, muss es nicht zwingend auch später sein.
Rechtsformen können aktiv für das eigene Projekt eingesetzt werden. Wird beispielsweise zunächst eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet, geht sie später in eine Wohnungseigentümergemeinschaft über; oder zur Entwicklung des Projekts wird ein Verein gegründet, später für die Realisierung kommt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts hinzu.
Aktiv mit Rechtsformen umzugehen und deshalb die zur jeweiligen Projektphase passende Rechtsform zu wählen, sollte im Bewusstsein der Gruppe sein.  

14.1.2. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Allgemeines

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (nachfolgend: GbR) als Rechtsform für ein Wohnprojekt besticht durch ihre einfache und kostengünstige Gründung ohne nennenswerte formale Hürden. Die gesetzliche Regelung findet sich in den §§ 705 ff. des Bürgerliches Gesetzbuches (BGB). Nur wenige der BGB-Bestimmungen sind zwingend einzuhalten, sodass bei der Gestaltung der Gesellschaft ein großer Spielraum besteht.
Die Rechtsform der GbR eignet sich sowohl für dauerhafte als auch für vorübergehende kurzfristige Zusammenschlüsse.

Der Gesellschaftsvertrag

Gegründet werden muss die GbR von mindestens zwei natürlichen oder juristischen Personen. Gesellschafterinnen eines Wohnprojektes können somit beispielsweise auch eine Stiftung oder eine GmbH sein, was vielfach eine interessante Möglichkeit bietet, Partner bzgl. der Finanzierung oder zur Wahrung des Gesellschaftszweckes einzubinden. Die Gesellschafter oder Gesellschafterinnen müssen sich verpflichten, einen gemeinsamen Zweck zu verfolgen. Der gemeinsame Zweck kann jede erlaubte Tätigkeit sein, also z. B. der Erwerb oder das Bewohnen eines Wohngebäudes.
Der Vertrag zwischen den Gesellschaftern bzw. Gesellschafterinnen unterliegt keinen Formvorschriften. Er kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden, nur in Ausnahmefällen ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Eine kurzfristige Gründung ist somit ohne Probleme möglich, zumal weder ein Mindestkapital  zur Gründung erforderlich ist, noch die Gesellschaft in ein Register eingetragen werden muss.
Zur Vermeidung von Streitigkeiten und zu Beweiszwecken empfiehlt sich die Schriftform. Der Vertrag sollte möglichst von einem Rechtsberater oder einer Rechtsberaterin gestaltet werden. So kann sichergestellt werden, dass alle bedeutsamen Regelungen enthalten sind und die zahlreichen Gestaltungsmöglichkeiten, die das GbR-Recht bietet, entsprechend dem Willen der Projektteilnehmer und -teilnehmerinnen ausgeschöpft wurden.

Die Stimmrechte

Grundsätzlich herrscht bei der GbR der Grundsatz der Einstimmigkeit. Dieser Leitgedanke prägt die Rechtsform der GbR. Sowohl die Geschäftsführungsbefugnis als auch die Vertretungsmacht stehen den Gesellschaftern und Gesellschafterinnen nur gemeinsam zu, es sei denn, der Gesellschaftsvertrag trifft eine abweichende Regelung. Dieser Leitgedanke führt auch dazu, dass eine GbR in den meisten Fällen bei Wohnprojekten, bei denen mehr als 10-12 Teilnehmer und Teilnehmerinnen mitmachen möchten, nicht die geeignete Gesellschaftsform ist.
In der Praxis hat es sich zudem bewährt, im Gesellschaftsvertrag festzulegen, für  welche Entscheidungen Einstimmigkeit bestehen muss und wann Mehrheitsentscheidungen zulässig sind. Es besteht auch die, in der Praxis oft genutzte Möglichkeit, durch den Gesellschaftsvertrag festzulegen, dass ein oder mehrere Gesellschafter oder Gesellschafterinnen mit der Geschäftsführung beauftragt sind und nur für bestimmte Geschäfte die Zustimmung aller Gesellschafter und Gesellschafterinnen eingeholt werden muss.

Die Rechts- und Parteifähigkeit

Die GbR ist im Unterschied beispielsweise zum Verein oder einer GmbH keine juristische Person. Soweit sie jedoch eigene vertragliche Rechte und Pflichten begründet, ist sie nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 29.01.2001, -II ZR 331/00-) rechts- und parteifähig. Sie kann also als GbR an einer anderen Gesellschaft beteiligt sein, sie kann als GbR verklagt werden und auch selbst klagen.

Grundbuchfähig ist sie nach bisheriger Rechtsprechung nicht, d.h. in das Grundbuch wird nicht die GbR eingetragen, sondern die einzelnen Gesellschafter. Es gibt aber neue Stimmen, die vertreten, dass die GbR auch in das Grundbuch eingetragen werden kann, wenn der Gesellschaftsvertrag öffentlich beglaubigt ist (vgl. Entscheidung des OLG Stuttgart vom 09.01.2007 - 8 W 223/06-; Frithjof Behrens, Zur Grundbuchfähigkeit der GbR, ZfIR 2008, S. 1 ff.).

Das Gesellschaftsvermögen (Beiträge und Nachschusspflichten)

Jeder Gesellschafter und jede Gesellschafterin hat gemäß § 706 BGB einen Beitrag zu leisten, der grundsätzlich als Geld-, Sach- oder Arbeitsleistung erbracht werden kann. Bei der Wahl einer anderen Beitragsart als der Geldleistung stellt sich jedoch in den meisten Wohnprojekten das Problem der genauen Vergleichbarkeit der Leistungen. Es wird daher zur Vermeidung von Streitigkeiten über den Gesellschaftsvertrag empfohlen, Geldleistungen als Beiträge in den Gesellschaftsvertrag aufzunehmen und andere Leistungsverpflichtungen unabhängig von dem Gesellschaftsvertrag zu regeln.

Ist unter den Gesellschaftern und Gesellschafterinnen nichts anderes vereinbart, hat jeder die gleichen Beiträge zu leisten. Als Beitrag sollte in jedem Fall ein nicht rückzahlbares sog. Eintrittsgeld aufgenommen werden, wobei sich die Gesellschafter und Gesellschafterinnen vertraglich vorbehalten sollten, Erhöhungen und Ermäßigungen durch Gesellschafterbeschluss festlegen zu können. Die Höhe des Eintrittsgeldes muss nicht zwingend bei allen Gesellschaftern und Gesellschafterinnen gleich sein, sondern kann beispielsweise auch an die bewohnten qm-Zahlen oder die Baukosten gekoppelt werden.

Wichtig für den Gesellschaftsvertrag ist zudem, dass die Gesellschafter und Gesellschafterinnen nur zu sog. Nachschüssen, also einer Geldzahlungspflicht über den vereinbarten ersten Beitrag hinaus verpflichtet sind, wenn die Nachschusspflicht im Vertrag ausreichend bestimmt geregelt ist (Entscheidung des BGH vom 23.01.2006, -II ZR 306/04). Die Nachschusspflicht muss zweifelsfrei im Gesellschaftsvertrag festgelegt sein, so dass auch jeder neu beitretende Gesellschafter und jede neu beitretende Gesellschafterin dem Gesellschaftsvertrag entnehmen kann, welche Verpflichtungen er oder sie übernimmt.

Das Vermögen der GbR besteht aus den Beiträgen und den ggf. erwirtschafteten Gewinnen. Es handelt sich um ein „Gesamthandsvermögen", d.h. ein Gesellschafter oder eine Gesellschafterin alleine kann nicht über seinen bzw. ihren Anteil am Gesellschaftsvermögen verfügen. Die Gesellschafter können nur alle zusammen über das Vermögen verfügen.

Die Haftung

Für Verbindlichkeiten der Gesellschaft haftet die Gesellschaft unbeschränkt mit dem Gesellschaftsvermögen, es haften aber grundsätzlich auch alle Gesellschafter persönlich und unbeschränkt mit ihrem Privatvermögen. Ein Gläubiger oder eine Gläubigerin kann z.B. einen einzigen Gesellschafter über die volle Höhe der Verbindlichkeiten in Anspruch nehmen. Die anderen Gesellschafter haben dann zwar intern einen Ausgleich zu leisten. Sind aber einzelne Gesellschafter insolvent, trägt der in Anspruch Genommene das Risiko.

Die Haftungsbegrenzung

Eine Haftungsbeschränkung gegenüber Dritten z.B. auf das Vermögen der Gesellschaft ist grundsätzlich möglich. Eine Haftungsbeschränkung muss jedoch immer individualvertraglich vereinbart werden. Der  Vertragspartner oder die Vertragspartnerin muss durch die Unterzeichnung eines entsprechenden Vertrages zum Ausdruck bringen, dass er oder sie mit der Haftungsbeschränkung einverstanden ist und sie zwischen den Parteien vereinbart wird.  Ein Namenszusatz wie „GbR mit beschränkter Haftung" oder ein Hinweis auf dem Briefkopf oder in einer Fußnote, nur beschränkt haften zu wollen, ist in der Regel nicht wirksam.

Der Gesellschafterwechsel

Das BGB sieht keinen Eintritt weiterer Gesellschafter in eine bestehende GbR vor. Ist dies gewünscht, was bei den meisten Wohnprojekten der Fall sein dürfte, da sie selten schon in der Planungsphase komplett sind, ist die Aufnahme einer entsprechenden Regelung im Gesellschaftsvertrag zwingend erforderlich (z. B: „Die Gesellschaft kann mit ¾ der Stimmen die Aufnahme eines neuen Gesellschafters beschließen").

Scheidet ein Gesellschafter oder eine Gesellschafterin aus, sieht das Gesetz die Auflösung der GbR vor. Auch diese Regelung kann durch den Gesellschaftsvertrag geändert werden (sog. Fortsetzungsklausel). Nach dem Ausscheiden des Gesellschafters haftet er oder sie für alle Verbindlichkeiten, die bis zum Ausscheiden eingegangen wurden, weiter. Diese Nachhaftung endet erst 5 Jahre nach dem Ausscheiden. 

Der Gesellschaftsvertrag sollte für das Ausscheiden eines Gesellschafters oder einer Gesellschafterin Regelungen enthalten. Wichtig für ein Wohnprojekt ist die Regelung der Frage, ob ein Austritt jederzeit möglich sein soll, oder ob dies nur möglich ist, wenn gleichzeitig ein neuer Gesellschafter oder eine neue Gesellschafterin aufgenommen wird. Auch hier sind dynamische Regelungen möglich. Je früher ein Austritt erfolgt (z.B. zu Beginn der Planungsphase), desto weniger Hürden sollten aufgebaut werden, denn eine Trennung sollte zu Beginn immer möglich sein. Sonst kann die Gruppe nicht zusammenwachsen. Erst wenn das Projekt so weit gediehen ist, dass das Verlassen der Gruppe für alle Beteiligten finanziell schwierig wird, muss auch ein Austritt daran gekoppelt sein, dass beispielsweise ein Nachfolger gefunden wird.

Aufnahme in den Gesellschaftsvertrag sollte finden, dass bei einer groben Verletzung der Gesellschafterpflichten (wie der Nichterbringung des Finanzierungsnachweises) der Gesellschafter oder die Gesellschafterin ausgeschlossen wird.

Regelungsbedürftig ist auch, wie im Falle des Ausscheidens von Gesellschaftern oder Gesellschafterinnen die Beiträge zurückgezahlt werden. So kann aufgenommen werden, dass eine Rückzahlung erst erfolgt, wenn die Gesellschaft die Beiträge durch einen nachfolgenden Gesellschafter oder eine Gesellschafterin erhalten hat.

Anwendungsbeispiele für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts:

• Bauplanungs- und später Bauherrengemeinschaft (zur Vertragsgestaltung s. unter „Recht und Verträge");
• Wohn-Pflege-Gemeinschaft (Vereinbarung der Bewohner über die Regeln des Zusammenlebens, zur Vertragsgestaltung s. unter „Pflegewohnen in Wohnprojekten");
• Gruppe, die Einzelmietverträge mit dem Vermieter abschließt und die Gemeinschaftsangelegenheiten des Zusammenlebens regeln will (zur Vertragsgestaltung s. unter „Recht und Verträge").

14.1.3. Der Verein

Allgemeines

Die Rechtsform des Vereins ist für Wohnprojekte besonders häufig in der Anfangsphase sehr attraktiv. In der Planungsphase haben Initiatoren von Wohnprojekten oft Schwierigkeiten, gegenüber Externen wie einer Stadt- oder Gemeindeverwaltung als Einheit aufzutreten und eine günstige Verhandlungsposition zu erreichen. Eine Rechtsform verdeutlicht dem Gesprächspartner, dass das Projekt bereits eine gewisse Verbindlichkeit aufweist.

Die gesetzlichen Regelungen zum Verein finden sich in den §§ 21 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Verein ist die Urform der körperschaftlich organisierten Zusammenschlüsse von Personen, die ein gemeinsames Ziel verfolgen. Wesen der körperschaftlichen Organisation ist es, dass die sich zusammenschließenden Personen eine Einheit nach außen hin bilden wollen, sich durch einen Vorstand vertreten lassen und ihre Willensbildung durch Beschlussfassung nach der Mehrheit der Stimmen vollziehen. Ein Wechsel im Bestand der Mitglieder ist ebenfalls ein Charakteristikum dieser Rechtsform.

Sowohl die Beschlussfassung nach Stimmen als auch der Wechsel im Mitgliederbestand sind Ausdruck des Unterschieds zu den Personengesellschaften wie z.B. der zuvor genannten GbR, die ebenfalls ein Zusammenschluss von Personen mit gemeinsamer Zweckverfolgung ist.

Gründungsanforderungen

Zur Gründung eines eingetragenen Vereins sind 7 Personen erforderlich. Neben natürlichen Personen können auch juristische Personen Gründungsmitglieder sein, sowohl juristische Personen des Privatrechts wie GmbHs, Genossenschaften, andere rechtsfähige Vereine, als auch juristische Personen des öffentlichen Rechts (z.B. Städte, Gemeinden, Landkreise).

Sie halten eine Gründungsversammlung ab und erstellen ein Gründungsprotokoll. Danach ist die Eintragung in das Vereinsregister zu beantragen.

Satzung

Der Inhalt der Vereinssatzung kann in den Grenzen der zwingenden gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum Vereinsrecht grundsätzlich frei bestimmt werden.
Die Vereinssatzung bedarf der Schriftform, notariell beurkundet werden muss sie nicht. Zwingend muss die Satzung den Zweck des Vereins, seinen Namen und seinen Sitz enthalten, sowie die Angabe, dass er in das Vereinsregister eingetragen werden soll. Weiter hat die Satzung Bestimmungen zum Ein- und Austritt der Mitglieder, zu den Beiträgen, der Bildung des Vorstands, der Einberufung der Mitgliederversammlung und der Beurkundung der Beschlüsse zu enthalten, außerdem müssen der Tag der Errichtung und die Unterschriften der mind. 7 Gründungsmitglieder vorhanden sein.

Organe

Der Verein muss als notwendige Organe die  Mitgliederversammlung und den Vorstand haben. Als juristische Person nimmt der Verein durch den Vorstand am Rechtsverkehr teil, der Vorstand hat die rechtliche Stellung eines juristischen Vertreters.

Die Mitgliederversammlung ist das oberste Organ und bestimmt in allen Angelegenheiten, die nicht dem Vorstand oder einem anderen Organ übertragen wurden. Bei einem Verein werden in der Regel nicht alle Vereinsmitglieder auch Projektbewohner und Projektbewohnerinnen sein, es sei denn, die Satzung sieht dies für die Erlangung der Mitgliedschaft vor.
Interessenkonflikte zwischen den Bewohnern und Bewohnerinnen und den „wohlmeinenden" anderen Mitgliedern bestehen oft, wenn keine Vorkehrungen durch die Satzung getroffen wurden. Zur Vermeidung dieser Art von Interessenkonflikten ist zu überlegen, ob unterschiedliche Arten von Mitgliedschaften oder differenzierende Stimmrechte in die Satzung aufgenommen werden. Auch andere Organe wie ein Beirat oder Kuratorium, ein Aufsichtsrat, ein Präsidium und ähnliches können durch die Satzung gebildet werden, um unterschiedlichen Interessenlagen und ggf. auch Förderern Raum zu geben.  

Rechtsfähigkeit

Der Verein ist, sofern er im Vereinsregister eingetragen ist (e.V.) rechtsfähig, d.h. er ist Träger von Rechten und Pflichten. Er kann z.B. im Grundbuch eingetragen sein, kann im Prozess klagen oder verklagt werden, kann Verbindlichkeiten eingehen, für die regelmäßig nur das Vermögen des Vereins haftet.

Haftung

Aufgrund der Rechtsfähigkeit des Vereins ist er auch Träger von Rechten und Pflichten. Nehmen Dritte den Verein in Anspruch, haftet der Verein als juristische Person mit seinem Vermögen, dem Vereinsvermögen. Die einzelnen Mitglieder des Vereins haften grundsätzlich nicht mit ihrem Privatvermögen.

Die Anerkennung der Gemeinnützigkeit

Ein Verein, der zur Förderung eines Wohnprojekts gegründet wird, strebt in der Regel die Erlangung der Gemeinnützigkeit an. Die Gemeinnützigkeit ist Voraussetzung für zahlreiche steuerliche Vergünstigungen, wie z. B. der Befreiung von der Körperschafts- und Gewerbesteuer sowie dem ermäßigten Steuersatz bei der Umsatzsteuer. Außerdem berechtigt sie unter bestimmten Voraussetzungen zum Empfang steuerbegünstigter Spenden.
Für die steuerrechtliche Gemeinnützigkeit ist es unerheblich, ob der Verein durch Eintragung in das Vereinsregister Rechtsfähigkeit erlangt hat, oder ob es sich um einen nicht rechtsfähigen Verein handelt.

Ein Verein muss zwei Voraussetzungen erfüllen, um als gemeinnützig anerkannt zu werden. Er muss sowohl nach der Satzung als auch nach seiner tatsächlichen Geschäftsführung steuerbegünstigte Zwecke im Sinne der  §§ 51 - 68 der Abgabenordnung fördern.

Als gemeinnütziger Zweck wird bei der Gründung eines Vereins zur Förderung einer Wohngemeinschaft wahrscheinlich die Förderung der Altenhilfe als gemeinnütziger Zweck nutzbar sein. Sind Zwecke  in der Satzung enthalten, die nicht unter den Katalog der gemeinnützigen Zwecke der Abgabenordnung fallen, wie z.B. das Mehrgenerationenwohnen, ist die Erlangung der Gemeinnützigkeit schwierig und in vielen Fällen nicht möglich.

Die zuständigen Finanzämter erteilen, sofern man einen Entwurf der Satzung zur Prüfung eingereicht hat, in der Regel Auskünfte darüber, ob der Verein einen steuerbegünstigten Zweck fördert. Die Auskunft sollte eingeholt werden, bevor die Satzung verabschiedet wird.

Anwendungsbeispiele für die Rechtsform des Vereins:

• Verein als Generalmieter von Wohnungen für ein Wohnprojekt, der Verein schließt dann die Einzelmietverträge mit den Bewohner/Vereinsmitgliedern.
• Verein als Rechtsform in der Phase der Interessenfindung zu Beginn eines Wohnprojekts.

14.1.4. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Allgemeines

Interessenten und Interessentinnen von Wohnprojekten, die Eigentum erwerben wollen, stehen zwei grundsätzlich unterschiedliche Varianten zur Projektgestaltung offen.

Entweder entscheidet sich die Gruppe, dass das Eigentum bei den einzelnen Gruppenmitgliedern liegen soll (dann Wohnungseigentümergemeinschaft, nachfolgend: WEG), oder sie entscheidet sich für die Lösung, dass es „gemeinsames" Eigentum an den Gebäuden und dem Grundstück geben soll, so dass die einzelnen Mitglieder nur Nutzungsrechte an den Wohnungen oder (Reihen-)Häusern erhalten (dann Rechtsform der Genossenschaft).

Soll aus finanziellen, ideologischen oder Praktikabilitätsgründen das Eigentum an der Wohnung bei dem oder der Einzelnen liegen, bietet  sich die Rechtsform der Wohnungseigentümergemeinschaft an.  Jedes Mitglied hat Sondereigentum an einer oder mehreren Wohnungen und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Garten, Parkplätze, Fassade, Fahrstuhl, Treppenhaus, Gemeinschaftswohnung, -werkstatt). Es kann frei über sein Eigentum verfügen.

Gesetzlich geregelt ist die WEG im Wohnungseigentumsgesetz, das zum 01.07.2007 in auch  für Wohnprojekte bedeutsamen Punkten novelliert wurde.

Für gemeinschaftliche Wohnprojekte ist die WEG als Rechtsform dann besonders interessant, wenn die Gruppe sich mit der Absicht zusammenschließt, gemeinsam zu planen und zu bauen und dann Wohnungseigentum an den einzelnen Wohnungen oder ggf. auch Reihenhäusern zu begründen. Schon im Planungs- und Ausführungsstadium bildet sie meist in Form der GbR eine Gemeinschaft, die dann in die Eigentümergemeinschaft übergehen kann.

Das Eigentum kann frei veräußert und vererbt werden, es gibt nur wenige rechtliche Beschränkungsmöglichkeiten. Das ist einerseits von Vorteil, da z.B. jede Wohnung individuell beleihbar ist, andererseits hat die Gemeinschaft grundsätzlich fast keinen Einfluss darauf, wer bei einem Wechsel in das Projekt kommt.

Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Rechtsform, die das Zusammenleben in dem fertiggestellten Gebäude regelt. Ihr voran gehen bei Wohnprojekten in den meisten Fällen Bauplanungs- und Bauherrengemeinschaften in der Rechtsform der GbR. Haben sich die Bauherren entschlossen, die Rechtsform der WEG zur Gestaltung des  späteren Zusammenlebens zu wählen, müssen sie einen sog. Teilungsvertrag schließen.

Der Teilungsvertrag nach dem Wohnungseigentumsgesetz regelt die Aufteilung des Eigentums. Grundlage hierfür sind der Aufteilungsplan und die sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung, die von der Baubehörde ausgestellt wird.

Die Gemeinschaftsordnung ist ein weiterer Vertrag, den die Wohnungseigentümergemeinschaft schließen muss. Sie regelt die Rechtsverhältnisse der Eigentümer untereinander und ist der Ort, wo die Projektziele aufgenommen werden sollten (Regelungen für das Gemeinschaftseigentum wie Gemeinschaftsraum, Werkstätten, Gästewohnung, Garten, Spielplatz, aber auch die Regelung der Zustimmungserfordernisse für Vermietung und Veräußerung, s.u.).

Organe und Entscheidungsbefugnisse

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Rechtsform im Wohnungseigentumsgesetz sehr detailliert geregelt. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt, wann Einstimmigkeits- und  wann Mehrheitsentscheidungen getroffen werden und schreibt zwingend einen Verwalter für das Gemeinschaftseigentum vor.

Die Wohnungseigentümerversammlung als oberstes Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet über die wichtigen Angelegenheiten der WEG durch Beschluss. Sie tritt mindestens einmal jährlich zusammen, bestellt und beruft den Verwalter sowie die Mit-glieder des Beirats, stellt den Wirtschaftsplan auf und entscheidet über wesentliche Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.

Rechtsfähigkeit

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtsfähig und parteifähig, d.h. sie kann klagen und auch verklagt werden. Gemäß § 10 Abs. 6 WEG umfasst die Rechtsfähigkeit alle für die Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. 

Haftung

Die Haftung der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümerinnen ist auf die Quote ihres Miteigentumsanteils beschränkt, sofern es um Ansprüche, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, geht.

Die freie Verfügbarkeit   -Veräußerung und Vermietung an Dritte-

So attraktiv die Wohnungseigentümergemeinschaft für Wohnprojekte auch ist, ist es doch für viele Gruppen ein Problem, dass die Eigentümer und Eigentümerinnen über ihre Wohnungen frei verfügen können.

Damit besteht für das Projekt immer die Gefahr, dass in einzelnen Wohnungen Menschen wohnen, die sich nicht im Sinne des Projekts engagieren oder aus sonstigen Gründen nicht „passen".
Die Eigentümergemeinschaft kann vereinbaren, dass sowohl die Veräußerung als auch die Vermietung von Wohnungen der Zustimmung der anderen Eigentümer und Eigentümerinnen bedarf. Allerdings darf diese Zustimmung nur aus einem sog. „wichtigem Grund" verweigert werden. Ein Mietvertrag, der ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer und Eigentümerinnen geschlossen wurde, ist zudem nicht unwirksam. Der Wohnungseigentümer hat ggf. lediglich Schadensersatz zu leisten, sodass das Zustimmungserfordernis bei der Vermietung ein recht „stumpfes Schwert" für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

Wurde eine Wohnung ohne Zustimmung veräußert, ist die Veräußerung hingegen unwirksam, bis die Zustimmung erteilt ist. Allerdings erkennen die Gerichte nur sehr restriktiv eine Sachlage als „wichtigen Grund" an, der die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verweigerung der Zustimmung berechtigt. Anerkannt wurden bisher die mangelnde finanzielle Situation des Erwerbers oder der Erwerberin, eine geplante unzulässige Nutzung sowie Vertragsverletzungen der gemeinschaftlichen Regeln.

Der wichtige Grund, der zur Verweigerung der Zustimmung berechtigt, muss immer in der Person des Erwerbers bzw. der Erwerberin liegen. Nur konkrete Tatsachen sind ausreichend. Der Nachweis, dass ein wichtiger Grund vorliegt, dürfte somit bei rechtlichen Auseinandersetzungen selten gelingen.

Trotzdem kann die Aufnahme des Zustimmungserfordernisses dazu dienen, sich gegen unerwünschte Erwerber und Erwerberinnen oder Mieter und Mieterinnen zur Wehr setzen zu können. Auch wenn die Verweigerung der Zustimmung in vielen Fällen letztlich gerichtlich nicht durchsetzbar ist, bietet sie doch eine Möglichkeit der Einflussnahme auf die Vermietung und Veräußerung, indem zumindest mit ihr gedroht werden kann und dem Veräußerer oder Vermieter Verzögerungen drohen.

Auch durch die Vereinbarung von in das Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrechten wird versucht, die soziale Bindung an das Projekt zu sichern. Letztlich ist die juristische Wirksamkeit aber immer zweifelhaft, denn das geltende Eigentumsrecht gestattet Verfügungsbeschränkungen nur in sehr engen Grenzen.

Die Besonderheit:
Das Erbbaurechtsmodell für Wohnungseigentümergemeinschaften

Ein anderer Rechtsträger als die Wohnungseigentümergemeinschaft (z.B. eine Stiftung oder die Kommune) ist Eigentümer des Bodens, auf dem das Gebäude für das Wohnprojekt errichtet wird. Der Erbbaurechtsgeber, also beispielsweise die Stiftung, und der Erbbaurechtsnehmer schließen einen Erbbauvertrag. Der Erbbaurechtsvertrag bietet die Möglichkeit, ideelle Ziele der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzunehmen (näheres unter „Recht und Verträge".

14.1.5. Die Genossenschaft

Allgemeines

Die Genossenschaft als Rechtsform wird bei Interessenten von Wohnprojekten  zunehmend beliebter, denn durch die Änderung des Genossenschaftsrechts im Jahre 2006 ist sie auch für kleine Gemeinschaften interessant geworden.

Im Unterschied zur Wohnungseigentümergemeinschaft, bei der individuelles Eigentum erworben wird, ist die Genossenschaft für Initiativen interessant, die Wert darauf legen, gemeinschaftlich Eigentum zu erwerben. Gesetzlich geregelt ist die Genossenschaft im Genossenschaftsgesetz.

Durch die Rechtsform der Genossenschaft ist es möglich, gemeinschaftliches Eigentum an der Immobilie zu erlangen und es selbst über die Organe der Genossenschaft zu verwalten, während bei der Wohnungseigentümergemeinschaft individuelles Eigentum erworben wird.  
Die Genossenschaftsmitglieder erwerben Geschäftsanteile und haben bei dem Abschluss von Nutzungsverträgen ein lebenslanges Wohnrecht.  Eigentümerin ist die juristische Person „Genossenschaft", die Inhaber der Geschäftsanteile sind Genossenschaftsmitglieder.

Durch die Reform des Genossenschaftsrechts im Jahre 2006 wurde die Gründung von Genossenschaften erleichtert. Insbesondere kleine Genossenschaften werden vom bürokratischen Aufwand entlastet. Zur Gründung sind nur noch drei Mitglieder erforderlich. Hat die Genossenschaft nicht mehr als zwanzig Mitglieder, muss kein Aufsichtsrat gebildet werden. Genossenschaften mit einer Bilanzsumme bis zu einer Million Euro oder mit Umsatzerlösen bis zwei Millionen Euro werden von der Pflicht zur Prüfung des Jahresabschlusses befreit.

Die Nutzergenossenschaft

Initiativen können eine eigene Genossenschaft gründen. Die Genossenschaft, an der nur die zukünftigen Bewohner und Bewohnerinnen Genossenschaftsanteile erwerben, ist Eigentümerin von Gebäude und Grund und Boden des Projekts. Die Bewohner und Bewohnerinnen besetzen die erforderlichen Organe und treffen ihre Entscheidungen autark, d.h. ohne das Dritte außerhalb des eigenen Projektes involviert sind.

Die Dachgenossenschaft

Aus einzelnen Nutzergenossenschaften heraus haben sich mittlerweile auch sog. Dachgenossenschaften gebildet. Sie stellen ihre Erfahrungen aus der Realisierung des eigenen Wohnprojekts zur Verfügung und bieten anderen „passenden" Projekten an, Mitglieder ihrer Genossenschaft zu werden. Da auch die jüngeren Dachgenossenschaften meist nicht ausreichend Eigenkapital zum Eigentumserwerb an einem Grundstück haben, müssen die zukünftigen Bewohner und Bewohnerinnen des Projekts es vollständig selbst in die Genossenschaft einbringen, in dem sie Anteile erwerben.

Die Kooperation mit einer Traditionsgenossenschaft

Mittlerweile gibt es viele kooperationsbereite Traditionsgenossenschaften, die neuen Wohnprojekten zur Realisierung verhelfen. Eine Projektgruppe schließt einen Kooperationsvertrag mit der Genossenschaft, die zukünftigen Bewohner und Bewohnerinnen werden Mitglieder der Genossenschaft und schließen Einzelmietverträge mit der Genossenschaft ab. Die Genossenschaft baut neu oder bietet dem Projekt ein passendes Objekt im Bestand an. Inhalt des Kooperationsvertrages sind Mitbestimmungsrechte bei der Neuvermietung, Nutzung von Gemeinschaftsräumen und -flächen, Ausstattung, ökologisches Bauen etc.  Finanziell schlechter ausgestattete Wohnprojekte können so ohne einen hohen Eigenkapitalanteil ihre Projektidee verwirklichen.

Satzung

Zur Errichtung einer Genossenschaft bedarf es einer Satzung. Die zwingenden Mindestbestandteile der Satzung sind in §§ 6, 7 des Genossenschaftsgesetzes aufgelistet. Die Satzung muss nicht notariell beurkundet werden, bedarf aber der Schriftform.  Die Satzung und auch die Mitglieder des Vorstands müssen in das Genossenschaftsregister eingetragen werden. Das Genossenschaftsregister wird von dem Amtsgericht geführt, in dessen Bezirk die Genossenschaft ihren Sitz hat. Gesetzlich vorgeschrieben ist außerdem, dass jede Genossenschaft einem Prüfungsverband angehören muss.
Organe
Die Organe in der Genossenschaft, also Generalversammlung, Vorstand und ggf. Aufsichtsrat, sind von den  Mitgliedern der Genossenschaft selbst zu besetzen, es gilt das Prinzip der Selbstorganschaft. Dies gibt die Möglichkeit zu weitestgehender Selbstbestimmung.

Haftung

Den Gläubigern und Gläubigerinnen einer Genossenschaft haftet grundsätzlich das Vermögen der Genossenschaft, eine weitergehende Haftung der Mitglieder kann ausgeschlossen werden.

Prüfungsverband

Jede Genossenschaft muss einem Prüfungsverband angehören, der abhängig von der Größe der Genossenschaft jedes oder jedes zweite Jahr eine Pflichtprüfung durchführt.

Als gesetzliche Pflichtprüfung werden die Einrichtungen, die Vermögenslage und die Geschäftsführung der Genossenschaft geprüft, um die wirtschaftlichen Verhältnisse und die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung feststellen zu können. Sie soll sowohl die Mitglieder als auch die Gläubiger und Gläubigerinnen schützen.

Bei kleinen Genossenschaften (bis 1 Mio. € Bilanzsumme und 2 Mio. € Umsatzerlöse) findet seit der Novellierung des Genossenschaftsgesetzes zum 01.07.2006 keine formelle Jahresabschlussprüfung mehr statt, eine Pflichtprüfung findet aber trotzdem statt

14.1.6. Die GmbH

Auch eine GmbH kann als Rechtsform zur Realisierung eines Wohnprojekts ausgewählt werden. Schon aufgrund der hohen Gründungskosten, des mit der Gründung und späteren Verwaltung verbundenen Aufwands und der steuerlichen Abwicklung ist sie jedoch nur in Ausnahmefällen für Wohnprojekte empfehlenswert.

Vorteil der GmbH ist die Begrenzung der Haftung ihrer Gesellschafter auf das Gesellschaftsvermögen (zur Gründung der GmbH muss ein Stammkapital von 25.000 € aufgebracht werden). Die GmbH kann als Gesamteigentümerin fungieren, sie könnte aber auch z.B. Eigentümerin von Einrichtungen sein, die dem Projekt zwar zugeordnet sind, aber nicht unmittelbar mit ihm verbunden sind (Gästewohnungen, Bauernhofcafé, Laden etc.).

Zur Gründung einer GmbH ist ein notariell beglaubigter Gesellschaftsvertrag notwendig. Sie muss außerdem in das Handelsregister eingetragen werden. Als juristische Person des Handelsrechts ist sie voll steuerpflichtig. Das Stimmrecht richtet sich bei der GmbH nach den Regeln im Gesellschaftsvertrag, der Einstimmigkeit vorsehen kann. Die GmbH braucht zwingend einen Geschäftsführer oder eine Geschäftsführerin, der oder die eine bedeutende Stellung in dieser Rechtsform hat. Nur wenn eine starke Handlungsfähigkeit der Geschäftsführung gewünscht ist, ist die GmbH geeignet für das Wohnprojekt. Gesellschafterwechsel müssen notariell beurkundet werden.

Eine Reform des GmbH-Gesetzes ist für das Jahr 2008 zur Verabschiedung vorgesehen.   Geplant ist eine Reduzierung des Stammkapitals auf 10.000 € und vereinfachte Gründungsvoraussetzungen, wenn eine durch das Gesetz vorgegebene Mustersatzung und Handelsregisteranmeldung verwandt wird. Da GmbH-Gründungen zur Realisierung von Wohnprojekten keine Standardfälle sind, dürften die vereinfachten Gründungsvoraussetzungen für sie jedoch keine Anwendung finden.

Anwendungsbeispiel:

Das Mietshäusersyndikat Freiburg:
Es gibt eine Art Dach in Form eines ideellen Vereins „Mietshäuser Syndikat". Er berät und initiiert neue Projekte. Er hält zu 100 % die Gesellschafteranteile an der Mietshäuser Syndikat GmbH. Wendet sich ein Wohnprojekt an den Verein „Mietshäuser Syndikat" und passt es in das Konzept, gründet das Wohnprojekt eine Hausbesitz GmbH. Das Wohnprojekt gründet außerdem einen Hausverein. Die Hausbesitz GmbH wird Eigentümer der Immobilie für das Wohnprojekt, Gesellschafter der Hausbesitz GmbH sind die Mietshäuser Syndikat GmbH und der Hausverein (Näheres unter www.syndikat.org).